El sector de la promoción y construcción inmobiliaria constituye uno de los pilares de la actividad económica, pero también uno de los que presentan mayores riesgos y complejidades: proyectos plurianuales, fuerte dependencia de financiación externa, cambios regulatorios, incertidumbre urbanística y márgenes sensibles.
En este contexto, una auditoría rigurosa no solo verifica cifras: mitiga riesgos, aporta transparencia y fortalece la confianza de inversores, entidades financieras y compradores.
En Auditest contamos con una amplia experiencia en auditoría de promotoras y constructoras. A continuación, presentamos las claves esenciales que los auditores deben considerar, alineadas con las Normas Internacionales de Auditoría adaptadas en España (NIA-ES).
- Reconocimiento de ingresos y gastos: un área crítica según NIA-ES 540 y NIA-ES 315
La mayor parte de los proyectos inmobiliarios se ejecutan en períodos largos, lo que exige una revisión exhaustiva del reconocimiento de ingresos y gastos:
- Verificación del método de reconocimiento de ingresos:
Evaluación de si se aplica el criterio de avance de obra o el criterio de entrega, según lo dispuesto en el marco contable aplicable.
La NIA-ES 540 exige especial atención a las estimaciones contables (porcentajes de avance, costes pendientes, márgenes esperados). - Revisión de la correcta imputación de los costes de construcción, asegurando que no se trasladan a ejercicios indebidos ni a proyectos no relacionados.
- Separación entre gastos financieros y gastos operativos, lo que afecta directamente al coste atribuible a las promociones en curso.
Un adecuado reconocimiento temporal garantiza que los estados financieros reflejen razonablemente la evolución económica real de cada proyecto.
- Valoración de existencias y promociones en curso: riesgos relevantes conforme a NIA-ES 330
Las existencias (suelo, obras de urbanización, promociones en curso) suelen representar el principal activo de una promotora o constructora. En la auditoría resulta clave:
- Comprobar la correcta valoración bajo las normas del marco contable español (PGC y normas sectoriales aplicables).
- Aplicar procedimientos de auditoría con respuesta al riesgo, tal como establece la NIA-ES 330, especialmente en proyectos con márgenes ajustados o cambios significativos en plazos y costes.
- Revisar documentación justificativa de cada fase del proyecto, incluyendo certificaciones de obra, presupuestos actualizados y licencias.
- Evaluar indicios de deterioro, tanto por ralentización de ventas como por descenso del valor de mercado del suelo o unidades terminadas.
Una valoración prudente es clave para evitar sobrestimaciones del activo y riesgos de deterioro no reconocidos.
- Financiación y riesgos financieros: control reforzado bajo NIA-ES 570 y NIA-ES 501
El modelo de negocio del sector depende en gran medida de la financiación bancaria, por lo que la auditoría debe poner especial foco en:
- Revisión de contratos de préstamo y pólizas, analizando tipos de interés, garantías, calendarios de amortización y vinculación con hitos de obra o ventas.
- Verificación del cumplimiento de covenants financieros, cuya ruptura puede activar cláusulas de vencimiento anticipado o restricciones operativas.
- Evaluación de la planificación de tesorería respecto a plazos de ejecución, preventas y flujos estimados.
Cuando existen tensiones financieras, la NIA-ES 570 (Empresa en funcionamiento) cobra especial relevancia para valorar la viabilidad del proyecto y la capacidad de la compañía para atender sus obligaciones.
- Cumplimiento legal y garantías a compradores: un área de revisión esencial
El auditor debe evaluar si la empresa cumple con el complejo marco normativo que regula la actividad:
- Garantías legales a compradores (avales y seguros para cantidades entregadas a cuenta).
- Obligaciones urbanísticas y fiscales, incluyendo licencias, tasas y normativa autonómica y municipal aplicable.
- Cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales, especialmente relevante en operaciones inmobiliarias.
Estas revisiones se alinean con la NIA-ES 250, relativa a la consideración de leyes y regulaciones en la auditoría de estados financieros.
- Transparencia y gobierno corporativo: clave para atraer inversores y financiación
La información financiera fiable es un factor decisivo para:
- Fortalecer la confianza de socios y accionistas.
- Mejorar la valoración de la compañía ante entidades financieras y organismos públicos.
- Facilitar la estructuración de alianzas, joint ventures o financiación alternativa.
La aplicación consistente de procedimientos de auditoría bajo NIA-ES 260 y NIA-ES 265 promueve una comunicación clara con la dirección y con los órganos de gobierno.
Conclusión
Auditar una promotora o constructora es mucho más que revisar cifras: es un ejercicio técnico de gestión de riesgos, de análisis estratégico y de garantía de transparencia. En Auditest ayudamos a que tus estados financieros reflejen con fidelidad la realidad de tus proyectos, cumplan con las exigencias normativas y refuercen la confianza de clientes, bancos e inversores.
Nuestro compromiso es claro: aportamos rigor, claridad y valor añadido para que tu empresa crezca sobre bases sólidas.
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